AI ile Arsa Fiyat Tahmini Nasıl Çalışır? Cadastrum'un Yöntemi

Cadastrum'un AI fiyat tahmin motoru nasıl çalışıyor? Hangi veri kaynaklarını birleştiriyor? Doğruluğu nasıl ölçülüyor? Bu yazıda metodolojimizi şeffaf şekilde anlatıyoruz.

Veri Kaynakları

AI tahmini tek bir kaynaktan değil, 6 farklı kaynağın birleşiminden üretilir:

1. Sahibinden + Hepsiemlak Canlı İlan Verisi

Cadastrum eklentisi kullanıcılarının (opt-in) gezdiği ilanları anonim olarak topluluk verisine aktarır. Bu sayede her mahalle için canlı medyan fiyat sürekli güncellenir.

2. AI Baseline (65.000 Mahalle)

Henüz canlı ilan toplanmamış mahalleler için, Llama 3.3 70B + Gemini 2.5 Flash modelleriyle bölgesel araştırma yapılır. Her mahalle için ulusal ortalamadan, çevredeki bilinen mahallelerden ve coğrafi özelliklerinden bir baseline tahmini üretilir.

3. KNN Coğrafi Yumuşatma

K-Nearest Neighbors algoritması ile her mahallenin 6 en yakın komşusunun medyanından ağırlıklı ortalama alınır. Coğrafi mesafe + mahalle özniteliği (sahil, metro, üniversite yakınlığı) cosine similarity ile birleştirilir. Tek mahallede çok az ilan varsa bile komşuluk üzerinden makul tahmin elde edilir.

4. TCMB Konut Fiyat Endeksi

Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası 26 il için ayrı, kalan illere "Türkiye geneli" endeksi yayınlar. Bu endeks aylık olarak çekilir ve baseline tahminlerinin enflasyon kalibrasyonu için kullanılır.

5. AFAD Deprem Zonu + Risk Faktörleri

AFAD'ın deprem tehlike haritası ve Çevre Bakanlığı taşkın risk haritası ile her parsel için risk skoru hesaplanır. Yüksek riskli bölgelerde fiyat tahmininde -%5 ila -%15 düzeltme uygulanır.

6. Cross-Validation Bias Düzeltmesi

Backend, gerçek satış ilanlarıyla AI tahminlerini sürekli karşılaştırır. Her ilçe için ortalama bias hesaplanır (örn. Bandırma %12 düşük tahmin → 1.12x çarpan uygulanır).

Triangulation — Çoklu Kaynaklı Birleşim

Tek kaynağa güvenmek yerine, mevcut kaynakların ağırlıklı medyanı alınır. Kaynak ağırlıkları:

Kaynak	Ağırlık	Güven
İlan medyanı (mahalle, 5+ ilan)	1.0	95%
İlan medyanı (ilçe, 5+ ilan)	0.9	80%
AI baseline (KNN smooth)	0.7	60%
İlçe ortalaması (fallback)	0.5	40%

Eğer kaynaklar arasında uyumsuzluk yüksekse (CV %30+), kullanıcıya "manuel inceleme önerilir" uyarısı gösterilir.

Mahalle Özniteliği Çarpanları

Her mahalleye 5 öznitelik atanır:

• Sahile mesafe: 0-500m → +%18, 500m-2km → +%10, 2-5km → +%4
• Metroya mesafe: 500m içinde → +%10, 1.5km içinde → +%4
• Üniversiteye mesafe: 1km içinde → +%5
• Ana yola mesafe: 500m içinde → +%8 (kırsal için kritik)
• İl merkezine mesafe: 15km içinde → +%12, 60km+ → -%8

Fiyat Aralığı (Güven Aralığı)

Tahmin sonucu tek bir sayı değil, aralık olarak sunulur:

• Alt sınır (P25): %25 olasılıkla bu fiyatın altında işlem görür
• Beklenen değer (medyan): En olası fiyat
• Üst sınır (P75): %75 olasılıkla bu fiyatın altında işlem görür

Aralığın darlığı veri kalitesini yansıtır — 5+ canlı ilanlı mahallelerde dar (~%10 spread), AI baseline mahalle için geniş (%30-50 spread).

Doğruluk Metrikleri

Cadastrum'un cross-validation framework'ü her ilçe için MAPE (Mean Absolute Percentage Error) hesaplar:

• Genel ortalama MAPE: %18.4 (2026-Q1)
• İstanbul Beşiktaş: %8.2 (yüksek veri)
• Bodrum Yalıkavak: %12.1
• Konya merkez: %15.6
• Düşük veri kırsal: %30-50

Asking vs Gerçek Satış

Önemli not: Sahibinden/Hepsiemlak ilan fiyatları "asking" (talep) fiyatlarıdır. Gerçek satış değeri tipik olarak %12-20 daha düşüktür. Cadastrum bu fark için kullanıcıya açık uyarı verir, banka değerleme verisi (ileride) bu farkı azaltacak.

Şeffaflık ve Kaynak Referansları

Her tahmin sonucunda hangi kaynakların hangi ağırlıkla kullanıldığı görülür:

Bebek (Beşiktaş, İstanbul) — Konut Arsası
Beklenen: 87.000 TL/m²

Kaynaklar:
✓ İlan medyanı (12 canlı ilan, 30 gün) — 89.500 (ağırlık 1.0)
✓ AI baseline (KNN, 6 komşu) — 84.000 (ağırlık 0.7)
✓ TCMB Konut Fiyat Endeksi düzeltmesi — 1.04x

Güven aralığı: 78.000 - 96.000 (P25-P75)
CV: %5.2 (kaynaklar arası tutarlı)

Sınırlamalar

• Çok lüks segment (10M+ TL parseller) için ayrı bir model gerekir; mevcut model bu segmentte zayıf
• İlan toplama henüz Sahibinden + Hepsiemlak'ta sınırlı; banka değerleme entegrasyonu ileride
• Asking-gerçek farkı modelde explicit değil; kullanıcı manuel uygulamalı